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3기 신도시 개발이 본격화되면서 많은 분들이 관심을 갖는 부분은 “이번에도 결국 LH가 땅을 팔아넘기고 끝나는 것 아닌가?”라는 점입니다. 지금까지의 방식은 대부분 토지를 분양(매각)하여 개발비를 회수하는 구조였지만, 최근에는 토지 소유권은 국가나 LH가 계속 가지고, 건물만 분양하거나 임대하는 방식에 대한 논의도 조금씩 나오고 있습니다.
그렇다면, 과연 이런 방식이 현실적으로 가능할까요? 장단점과 현실적 과제를 함께 살펴보겠습니다.
✅ LH가 토지를 팔지 않고 임대로 운영할 때의 장점
- 공공자산 유지
토지는 개인 소유로 넘어가지 않고, 국가 또는 LH가 계속 보유하기 때문에 장기적으로 공공자산이 유지됩니다. 이는 세대가 바뀌어도 사라지지 않는 사회적 자산이 될 수 있습니다. - 투기 억제 효과
토지 가격 상승분은 민간의 사적 이익이 아니라 사회적 자산으로 귀속됩니다. 즉, “땅을 가지고 있어야 돈 번다”는 구조가 깨지면서 투기 수요를 줄일 수 있습니다. - 주거 안정성 강화
집을 소유하더라도 땅은 국가 소유이므로 가격 급등 리스크가 줄어듭니다. 또한 장기 임대 주택의 경우 세입자 보호 장치가 강화되면 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.
⚠️ 현실적 단점과 과제
- 임대료 부담
분양가가 낮아지는 대신 매달 임대료를 내야 합니다. 특히 소득이 불안정한 계층에게는 또 다른 부담이 될 수 있습니다. - 소유에 대한 심리적 저항
한국 사회는 “내 집은 내 땅 위에 있어야 한다”는 인식이 강합니다. 토지가 내 소유가 아니면 불안해하고, 재산 증식 수단으로 여기는 인식과도 충돌할 수 있습니다. - LH 재정 구조 문제
지금까지 LH는 토지 매각을 통해 개발비를 회수하고 재투자를 해왔습니다. 하지만 토지를 팔지 않는다면 초기 자금 조달과 운영 방식 자체를 새롭게 설계해야 합니다.
🌍 해외 사례
- 싱가포르 HDB: 토지는 국가 소유, 국민은 건물만 분양받는 구조. 장기적으로 주택 안정성을 확보했지만, 임대료와 세대교체 시 제약이 존재합니다.
- 영국의 공공임대주택: 토지와 건물을 국가가 함께 관리하며, 투기를 억제하고 사회적 주거 안정망 역할을 해왔습니다.
💡 현실적 가능성
결론적으로, 3기 신도시부터 LH가 토지를 임대 방식으로 운영하는 것은 주거 안정과 투기 억제라는 공공성 측면에서 충분히 의미 있는 제안입니다. 다만, 이를 현실에 적용하기 위해서는 다음과 같은 조건이 필요합니다.
- 임대료를 무리 없이 감당할 수 있는 합리적 산정 기준 마련
- “내 땅이 아니어도 안전하다”는 국민 인식 전환
- LH의 재정 구조 개편 및 장기적 정책 설계
이 세 가지가 뒷받침된다면, 3기 신도시는 단순한 ‘신규 주택 공급지’가 아니라, 한국 주거 정책의 새로운 전환점이 될 수 있을 것입니다.
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